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Cível - Contestação em cobrança de condomínio



EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE – MG

Processo nº xxxxx












xxxxxxxx, já qualificada nos autos da Ação de Cobrança, movida por xxxxxxxx, processo em epígrafe, vem, respeitosamente, pelo Representante da Defensoria Pública infra-assinado, apresentar CONTESTAÇÃO, pelos fatos e fundamentos expostos a seguir.



DOS FATOS

Condiz com a verdade as alegações da Autora sobre os meses do débito condominial.

O fato é que a Ré possuía renda suficiente para honrar o compromisso de pagar o condomínio a que está sujeita.

Entretanto, Nobre Juiz, a Requerida encontra-se desempregada e com inúmeros problemas financeiros, o que a impossibilita de pagar suas dívidas.


DOS FUNDAMENTOS

Diante do inadimplemento já reconhecido, pretende a Requerida pagar à Autora a quantia dos condomínios vencidos e não pagos, desde que com observância aos Princípios Gerais do Direito, à Lei e melhor jurisprudência.


Da Multa Moratória

A multa a ser aplicada por inadimplemento não pode ser superior a 2% (dois porcento), ad primus porque a Lei 8078/90 assim determinou, ad secundus porque, inexoravelmente, se assim for admitida estará proporcionando a Autora o enriquecimento sem causa.

Determina o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8078/90), in verbis:


“Art. 52 - O fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:
(...) omissis.
Parágrafo 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.” (grifos acrescidos)



Independente da aplicabilidade do CDC na relação jurídica em tela, o E. TAMG, em caso idêntico, substituindo o fundamento consumeirista, reduziu conforme pleiteado a multa para o patamar de 2% (dois porcento) em acórdão brilhantemente relatado pela I. Juíza Jurema Brasil Marins, do qual destaca-se a ementa oficial, ipsis litteris:


AÇÃO DE COBRANÇA – LOCAÇÃO – MULTA CONTRATUAL – REDUÇÃO – INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 115 E 924 DO CÓDIGO CIVIL.
O Código de Defesa do Consumidor é inaplicável às locações residenciais, porquanto inexiste relação de consumo entre os sujeitos que a compõem, podendo-se, todavia, ordenar a redução da multa moratória, ajustando-a à realidade econômica-financeira do País, quando se apresenta excessiva, o que se fará com base nas normas impressas no Código Civil, artigo 924, em proporção à parte da obrigação que fora cumprida.


Outrossim, em casos semelhantes ao em tela, assim decidiu o E. Tribunal de Alçada de Minas Gerais, in verbis:




Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível
Processo: 0317816-5
Recurso: Apelação (Cv)
Julgamento: 9/20/00
Decisão: Unânime
Ementa Técnica: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - NÃO IMPUGNAÇÃO DOS VALORES APRESENTADOS PELO AUTOR - COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DAS TAXAS PELO RÉU - MULTA MORATÓRIA NO PATAMAR DE 2% CONVENCIONADA NA ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E COBRANÇA INDEVIDA DE PARCELAS - NÃO CONFIGURAÇÃO - NÃO SE PODE ATACAR SENÃO AQUILO QUE SE DECIDIU - INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 302, 333, II, 515, 16 E 18, TODOS DO CPC, E ART. 1.531 DO CÓDIGO CIVIL. Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrança de despesas "ordinárias, corriqueiras e essenciais do condomínio", não há ilegalidade no "decisum" que julga procedente a ação de cobrança contra devedor que, na contestação, não faz impugnação séria, especificada, quanto aos valores cobrados. Em consonância com a técnica processual vigente, não cabe ao réu apenas declinar que não são devidos os valores de taxa de condomínio, genericamente, e sim, demonstrar aquilo que entende devido, impugnando especificamente os valores apresentados pelo autor, ou demonstrar, através de planilha discriminada, o exato teor de suas alegações, o que não foi sequer mencionado. Ainda que se reconheça como devidas as parcelas condominiais referentes às respectivas cotas, de vez que comprovadas, e bem assim ser devida a multa moratória, mesmo não se lhe aplicando o Código Consumerista, nada está a impedir sua redução a percentual menor, sobretudo considerando que se a "Assembléia Geral Ordinária" já deliberou a este respeito e, até mesmo, por "pietatis causae". É vedado à parte pedir o que não pedira perante o órgão "a quo" (inclusive declaração incidental) ou inovar outra "causa petendi", sendo irrelevante a anuência do adversário.



Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível
Processo: 0324019-7
Recurso: Apelação (Cv)
Julgamento: 11/22/00 5:02:00 PM
Decisão: Por maioria
Ementa Técnica: EMENTA: COBRANÇA - TAXA CONDOMINIAL - MULTA MORATÓRIA E JUROS - LEI 4.591/64 - VOTO VENCIDO. Admitindo o réu, ao contestar a ação de cobrança de taxa condominial e encargos, a existência do fato constitutivo da relação de direito material, invocado pelo demandante, alegando outro modificativo ou extintivo daquele direito, cabe-lhe provar as suas assertivas. Prevendo a Convenção de Condomínio multa incidente sobre o débito de condôminos em atraso e juros moratórios, o que se harmoniza com o § 3º, do artigo 12, da Lei 4.591/64, viável é a cobrança desses encargos. Decorre § 3º do artigo 12 da Lei 4.591/64, que o condômino que não pagar a sua cota no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (hum por cento) ao mês, o que equivale 12% (doze por cento) ao ano, sendo este o limite a se cobrar do inadimplente. V.v.: Deve ser declarada abusiva a multa moratória superior a 2% (dois por cento) do valor do débito, tendo em vista ser este percentual suficiente para recompor eventual prejuízo do credor em virtude da mora do devedor, mesmo que este não tenha adimplido com sua obrigação, pois impor índice superior implica acréscimo, sem causa, do patrimônio do credor, em detrimento do inerente ao devedor.


Órgão Julgador: Sexta Câmara Cível
Processo: 0313650-1
Julgamento: 9/21/00 6:00:00 PM
Decisão: Unânime
Ementa Técnica: EMENTA - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO -FALTA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - MULTA REDUZIDA - VERBA HONORÁRIA EM 20% SOBRE O VALOR DA CAUSA DE PEQUENO VALOR - NÃO EXORBITÂNCIA. À falta de convenção condominial nos autos a regular multas por atrasos de taxas, de acudir-se pretensão de aplicabilidade dos princípios do CDC, cujo conceito de consumidor é bastante amplo, também a abrigar o usuário da unidade imóvel do prédio em condomínio, reduzindo a multa moratória a 2% sobre o valor da inadimplência. A verba honorária em havendo condenação, deve ter como base de cálculo o valor desta.






Número do Processo: 0327909-8 (4º)
Orgão Julgador: Sétima Câmara Cível
Recurso: Apelação (Cv)
Relator: Fernando Bráulio
Data da Julgamento: 29/03/2001
Dados da Publicação: RJTAMG 83/125
Assunto: AÇÃO DE COBRANÇA
Ementa Técnica:
EDIFÍCIO EM CONSTRUÇÃO - DÍVIDA DE CONDÔMINO APURADA POR PERITO OFICIAL - OBRIGAÇÃO ENTRE AS PARTES CONTRATANTES - FALTA DE REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - IRRELEVÂNCIA - CONTRATAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA ACIMA DO LIMITE PERMITIDO PELO CDC - REDUÇÃO AO PERCENTUAL PERMITIDO POR LEI - JUROS DE MORA PREVISTOS NO ART. 12, § 3º, DA LEI 4591/64 - PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO DOS AUTORES - EXCLUSÃO DAS PARCELAS DO DÉBITO NÃO DEVIDAMENTE COMPROVADAS - INCIDÊNCIA DA CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA DO VENCIMENTO DE CADA PARCELA - APELAÇÕES DE AMBOS OS LITIGANTES PARCIALMENTE PROVIDAS. É irrelevante a falta de averbação da escritura pública de convenção de condomínio no Registro de Imóveis para efeito de cobrança de dívida de condômino de edifício em construção, por se tratar de obrigação existente entre as partes contratantes, e não de terceiro estranho ao condomínio. É razoável a condenação do devedor ao pagamento do valor apurado através do laudo elaborado por perito do Juízo, quando não contrariado por outros meios de prova. Impõe-se a redução do valor da multa contratual exorbitante ao limite estabelecido pelo art. 52, § 1º, da Lei 8078/90 vigente ao tempo da contratação, aplicável aos contratos dessa natureza. Os juros de mora, no percentual previsto no § 3º, do art. 12 da Lei 4591/64, devem incidir a partir da data da citação, de conformidade com o disposto no § 2o do art. 1.536 do Código Civil, enquanto que a correção monetária deve ser calculada a partir do vencimento de cada parcela da dívida, quando não se trata de dívida de valor, por aplicar-se à espécie o § 1º do art. 1º, da Lei 6899/81, e não o seu § 2º.



Número do Processo: 0341807-1 (16º)
Orgão Julgador: Primeira Câmara Cível
Recurso: Apelação (Cv)
Relator: Silas Vieira
Data da Julgamento: 11/09/2001
Dados da Publicação: Não publicado
Ementa Técnica:
AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE CONDOMÍNIO. MULTA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - O artigo 52, parágrafo 1º, do CODECON, que prevê o percentual da multa moratória em 2% (dois por cento), não se aplica às relações condominiais. - O artigo 924 do CC pode ser invocado pelo Juiz, com o fim de reduzir a multa contratual, quando se vislumbrar excessividade, o que não ocorre na previsão, inserta em Convenção de Condomínio, de multa no patamar de 10% (dez por cento) sobre o débito.


Número do Processo: 0336464-3 (19º)
Orgão Julgador: Terceira Câmara Cível
Recurso: Apelação (Cv)
Relator: Teresa Cristina da Cunha Peixoto
Data da Julgamento: 23/05/2001
Dados da Publicação: Não publicado
Assunto: CONDOMÍNIO
Ementa Técnica: EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA ´AD CAUSAM´´ RECONHECIDA - VÍCIO DE CITAÇÃO - INEXISTÊNCIA - CONSTITUIÇÃO EM MORA - DESNECESSIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - JULGAMENTO ´CITRA PETITA´ NÃO CARACTERIZADO - VOTO PARCIALMENTE VENCIDO. Reduzir as multas de condomínio significa incentivar o calote condominial geral, a inviabilizar a propriedade coletiva pela existência dos inevitáveis recalcitrantes, para quem pagar penalidade assim indulgente será muito mais vantajoso do que cumprir as próprias obrigações. As taxas condominiais são obrigações que advêm da própria coisa, do imóvel, ou seja, são obrigações "propter rem". Tendo o procurador dos réus providenciado a juntada aos autos de instrumento procuratório e realizado toda a defesa dos mesmos no curso da ação, qualquer vício de citação, eventualmente existente, restaria suprido. As taxas condominiais são obrigações portáveis com termo certo de vencimento, de modo que o simples não pagamento na data aprazada constitui em mora o devedor, não havendo que se falar em notificação ou interpelação para tal fim. Não é nula a decisão com fundamentação sucinta, mas sim a que deixa de analisar todas as questões controvertidas. Constantes dos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, inocorre cerceamento de defesa, se julgada antecipadamente a controvérsia. Vv.: A fixação de multa em 20% se afigura exacerbada e sem fincos na realidade econômica do País, que passa por um período de relativa estabilidade





Destarte, requer a redução da multa moratória para o patamar de 2% sobre o principal.



Dos Juros Constitucionais

A Constituição Federal determina em seu art. 192, parágrafo 3º o limite de taxas de juros a ser cobrados em concessões de crédito.

“Art. 192 - O sistema financeiro nacional, estruturado de forma a promover o desenvolvimento equilibrado do País e a servir aos interesses da coletividade, será regulado em lei complementar, que disporá inclusive, sobre:
Parágrafo 3º - As taxas de juros reais, nelas incluídas comissões e quaisquer outras remunerações direta ou indiretamente referidas à concessão de crédito, não poderão ser superiores a doze por cento ao ano; a cobrança acima deste limite será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos que a lei determinar.”


Ora, diante do dispositivo supra mencionado, os juros aplicados na correção da dívida deverá ser adequado ao preceito constitucional, limitando-os a 1% (um porcento) ao mês.


DOS PEDIDOS

Pelo exposto requer à Vossa Excelência:

1. Que julgue IMPROCEDENTES os pedidos da exordial, devido ao excessivo valor cobrado ;

2. Caso ocorra condenação esta esteja limitada ao suposto prejuízo sofrido, observando-se a limitação da multa moratória, juros, multa contratual e encargos;

3. A observância da Lei 7871/89, concedendo ao Defensor Público infra-assinado os benefícios da intimação pessoal e contagem dos prazos processuais em dobro.

4. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidos, requerendo desde já o depoimento do Representante Legal da Autora.


Nestes Termos,
Pede Deferimento.

Belo Horizonte, 23 de Agosto de 2002.



xxxxxxxxx
OAB/MG xxxx

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