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Data:
Parecer acerca de Renovação de Contrato de Locação não Residencial
Autor: Prof. Gustavo Ribeiro Rocha
Disciplina: Direito Empresarial I e II - 9º e 10º Períodos

Belo Horizonte, xx de maio de 2005.

 

 

Ao Sr. Pedro

 

REF.: Renovação de Contrato de Locação não Residencial

  

Prezado Senhor,

 

Conforme solicitado por V.Sa., elaboramos uma análise acerca das possibilidades de renovação de seu Contrato de Locação não Residencial, junto ao Shopping Center ABC Ltda., objetivando orientá-lo sobre as medidas que devem ser adotadas para promoção da chamada renovação compulsória, evitando-se, assim, eventual extinção do referido contrato:

um dos tantos desafios que empresários devem superar em seu cotidiano é a criação de um ponto empresarial, fruto de seu esforço, na busca por aumentar sua capacidade de auferimento de lucro e sua clientela. Esse esforço, muitas vezes, é dedicado a um imóvel de propriedade de terceiro, que fora apenas locado ao empresário, que por não ser o proprietário, pode sofrer transtornos, tais como a extinção do contrato ou a falta da prorrogação deste.

Essa é, justamente, a situação de V.Sa., empresário do ramo de vestuário, que celebrou contrato de locação não residencial em 6 dezembro de 2000, com os representantes legais do shopping Center ABC Ltda, pelo prazo determinado de 5 (cinco) anos, mediante o aluguel mensal de R$ 10.000,00 (dez mil reais), sendo certo que, ao longo do prazo contratual, não houve qualquer mudança na atividade desenvolvida no imóvel, razão pela qual, também, há o interesse na permanência do contrato de locação, nas mesmas condições anteriormente previstas.

Para tanto, mister verificar o disposto na Lei 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a ação renovatória que, em síntese, possibilita ao empresário pleitear a renovação compulsória do contrato de locação, justamente tendo-se em consideração o esforço e despesas do empresário locatário para formar o ponto, o que justifica a garantia legal, conferida ao empresário, de manter sua empresa no mesmo local, por meio de decisão judicial que determina sua permanência no imóvel locado, no ponto.

Mas, para eficácia da referida ação, é preciso que o locatário atenda aos requisitos dispostos no art. 51 da Lei do inquilinato, quais sejam: i) o contrato que se pretende renovar deve ser escrito  e com prazo determinado; ii), o prazo do contrato não pode ser inferior a 5 (cinco) anos, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos atinja aquele prazo mínimo; iii) a exploração de atividade no mesmo ramo, pelo empresário-locatário, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.

Esses requisitos evidenciam a proteção ao ponto do empresário, pelo tempo destinado à sua formação e pela necessidade de manutenção da atividade a que se dedica. Do contrário, não será possível a renovação judicial do contrato.

Essa medida judicial deve ser exercida em um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo da locação, previsto no contrato escrito vigente, e pode ser exercida pelo próprio empresário, como também seus sucessores e cessionários, conforme explicitado pelo art. 51, § 1º; e, em caso de sublocação total, pelo sublocatário.

Ao tempo do ajuizamento da ação renovatória, o locatário deverá instruir a ação com a prova do preenchimento dos requisitos dispostos no mencionado art. 51; a prova do cumprimento de suas obrigações, v.g. a quitação dos aluguéis dos impostos e das taxas; a indicação das condições ofertadas com a renovação; a nomeação do fiador, com sua declaração quanto ao aceite do encargo, e, se for casado, a outorga uxória; e a prova, se for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Observadas essas formalidades legais, a sentença será pela procedência da ação, com a determinação da renovação da locação.

Contudo, não se pode olvidar que há casos em que ao locador não será imposta a renovação compulsória da locação, hipóteses em que o locatário não terá direito à ação renovatória, nos termos do art. 52, in verbis:

 

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

No caso de transferência do imóvel (art. 52, II), vê-se, mais uma vez, a proteção ao ponto do locatário, pois o locador não poderá usar o imóvel que era objeto da locação em atividade do mesmo ramo do locatário, “salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences”, nos termos do § 1º.

Finalmente, vale ressaltar que se o locatário for compelido a desocupar o imóvel, ele terá direito ao recebimento de indenização, como ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar por força da mudança, perda do lugar ou desvalorização do fundo de comércio, “se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”, nos exatos termos do art. 52, II, § 3º.

Conclusão:

 

Conclui-se que, a priori, V.Sa. tem direito de pedir a renovação compulsória, pois atende aos requisitos dispostos no art. 51 da mencionada lei, desde que também tenha cumprido todas as suas obrigações como locatário.

 

Assim, o mais prudente é que esse pedido seja efetivamente diligenciado neste momento, vez que se trata do 1º semestre do último ano de vigência do contrato de locação, para que V.Sa. não seja compelida a desocupar o imóvel.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à disposição para quaisquer esclarecimentos.

 

Atenciosamente,

                                      

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