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Cível - Ação de Rescisão de Contrato

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE ...

 

 

 

 

C. L. e sua mulher, M. L, brasileiros, casados, ele técnico de futebol e ela vendedora autônoma, residentes e domiciliados nesta cidade, à R. ..., n. ..., portadores do CIC n. ... e do RG n. ..., vêm, com todo o respeito, perante V. Exa., por meio de seu Advogado, propor e requerer AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, pelo Rito ordinário, em face de E. E. Ind. E Com. Ltda., pessoa jurídica de direito privado e de natureza mercantil, com sede nesta cidade, à R. ..., n. ..., inscrita no CNPJ n. ... e no Estado, sob o n. ..., com fundamento nos arts. 6º - IV, V, 39, V, 51, II, IV, X, parágrafo 1º, III e 53, todos da L. 8.078/90, c.c. os arts. 884 e seguintes/CC/03 e 282 e seguintes/CPC, pelo que passam a expor, articuladamente. Protesta-se (copiar o padrão).

 

I. Dos Fatos:

No dia 28 de Abril de 1997, nesta cidade, os Autores avençaram com a empresa ora Ré  um Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra e Outras Avenças, pelo qual esta prometia vender àqueles um apartamento de n. 14, localizado no Edifício Bloco Girassol, situado na quadra n. 14, do loteamento denominado de Bosque da Felicidade, Bairro desta cidade, cf. cláusula 1ª do incluso contrato.

O preço desta promessa de venda e compra foi ficado em R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), valor este "a ser resgatado em parcelas, a serem acrescidas de juros mensais a título de remuneração de autofinanciamento e reajustadas como adiante se especifica", cf. cláusula n. 4 do contrato em anexo. Este preço, de acordo com o parágrafo 1º da cl. 4ª, seria pago através três parcelas no valor de R$ 650,00 cada uma; sete parcelas mensais iguais e consecutivas no valor de R$ 340,00 cada uma; uma parcela de R$ 3.500,00 e mais sessenta e oito parcelas mensais, iguais e consecutivas, cada uma, no valor de R$ 400,00, cf. alíneas B.1, B.2 e B.3, da cl. 4ª do incluso contrato.

Deste preço total de R$ 35.000,00, os Autores já pagaram a importância de R$ 30.745,86, cf. fazem fé os inclusos recibos.Todavia, MM. Juiz, referido Contrato de Promessa de Venda e Compra possui cláusulas leoninas, principalmente, a cláusula 4ª, que se refere ao preço do imóvel prometido à venda, pois nesta está previsto que este será "acrescido de juros mensais a título de remuneração de autofinanciamento e reajustadas como adiante se especifica".

Em complemento a esta Cláusula  4ª, que se refere ao preço do imóvel prometido à venda, a cl. 5ª prevê um contrato de mútuo entre as partes então contratantes e ora litigantes, pelo qual os promissários compradores, ora Autores, pagarão juros de 0,0% (nove décimos por cento) à ora Ré, promitente vendedora, sobre as parcelas referidas nos itens "B.1, B.2 e B3", "pelo auto-financiamento que este contrato encerra".

Ora, MM. Juiz, pelo que se depreende do presente Contrato, além de os ora Autores, como promissários compradores, pagarem pelo preço do apartamento prometido à venda com "acréscimos de juros mensais a título de remuneração de auto-financiamento", cf. cl. 4ª, os mesmos ainda pagarão juros mensais à base de 0,9% pelo auto-financiamento deste contrato, juros estes que incidirão mensalmente em cada parcela e "exigíveis cumulativamente no período de um ano".

O que vale dizer, os Autores, como promissários compradores, pagarão o preço do apartamento em parcelas que "serão acrescidas de juros mensais", mais um empréstimo (mútuo), que os Autores pagarão à Ré de 0,9% ao mês e mais os reajustes anuais das parcelas, pelo índice de variação do IGP-M/FGV, cf. cláusula 5ª. Os juros mensais previstos, tanto na cl. 4ª, quanto na cl. 5ª, somente poderão ser cobrados dos promissários compradores se estes estivessem em mora no pagamento das prestações mensais, cf. art. 407/CC/03, mas nunca a título de "remuneração do auto-financiamento", visto que aqueles não financiaram aquisição alguma junto à ora Ré.

O que houve entre as partes ora litigantes foi apenas e tão-somente uma promessa de venda e compra e não um financiamento de aquisição de imóvel.

Aliás, a Ré não tem sequer competência e nem autorização legal para financiar nada, visto que a mesma não é Instituição Financeira autorizada pelo S.F.H e pelo Banco Central do Brasil.

Se não bastasse isso, a Cláusula 9ª do incluso contrato, em caso de rescisão do mesmo, faz previsões ilegais de multa contratual não compensatória de 20%; outra multa contratual de 10% referente ao ressarcimento das despesas com negociação, incluindo despesas com negociação, corretagem, publicidade e realização de contratos e, por fim, mais 5% para ressarcimento das despesas com a administração econômico-financeira, numa ofensa flagrante aos arts. 39-V, 51-IV, XII e parágrafo 1º - III/L. 8.078/90.

Por fim, Honrado Magistrado, a Cláusula 9ª, parágrafo 4º, in fine, do incluso contrato, prevê, em caso de rescisão contratual, a devolução do saldo apurado aos promissários compradores "quando a promitente vendedora, ora Ré, comercializar a unidade habitacional objeto do presente a terceiros".

E a ilegalidade não pára aí, pois neste mesmo parágrafo está previsto que a "devolução (das quantias pagas) dar-se-á proporcionalmente aos recebimentos, isto é, à medida em que a promitente vendedora for recebendo seus haveres do novo adquirente".

Tal cláusula contratual é totalmente abusiva e ilegal, infringindo o disposto no art. 51-II/L. 8.078/90, que não permite que o promissário comprador seja impedido de receber, imediatamente, as quantias que pagou referentes às prestações contratadas.Além do mais, é evidente que tais cláusulas foram elaboradas de maneira que os AA. não consigam saldar nunca seu débito para com a Ré, numa flagrante afronta ao Código de Defesa do Consumidor.

Assim sendo, Honrado Juiz, diante das ilegalidades contratuais supracitadas, mais as prestações mensais acrescidas de juros indevidos, e ainda os "balões", se tornaram insuportáveis aos ora AA., que ficaram sem condições de arcar com as mesmas, daí o motivo pelo qual os mesmos querem por fim ao presente contrato, cf. lhes autorizam os arts. 6º - IV, V, 39, V, 51, II, IV, X, parágrafo 1º, III e 53/L. 8.078/90.

Com apoio nesta autorização legal, os Autores notificaram a Ré, judicialmente, por meio da 5ª Vara Cível local, proc. n. 000/01, dando-lhe o prazo de trinta dias para a devolução àqueles da quantia de R$ 30.745,86, mais os acréscimos legais de juros e correção monetária, sob pena da propositura da presente Ação de Rescisão de Contrato.

No dia 13 de Agosto de 2001, a Ré foi notificada judicialmente, mas, ao invés de devolver aos ora Autores a quantia supracitada, resolveu fazer-lhes uma contranotificação nestes mesmos autos, sem nenhuma autorização legal para tanto, cf. doc. em anexo.

Desta forma, não  resta outra alternativa aos Autores, senão a propositura da presente Ação de Rescisão de Contrato, com a devolução de todas as quantias pagas, com os acréscimos legais.

II. Do Direito:

Não é só a L. 8.078/90, em seu art. 53, que prevê a devolução das quantias pagas e considera nula a cláusula que a veda, o art. 35/L. 6.766/79 obriga a devolução das quantias pagas ao promissário comprador que desiste do contrato.

E é evidente que assim o seja, para evitar o enriquecimento sem causa do promitente vendedor, em detrimento do promissário comprador, enriquecimento este agora vedado expressamente pelos arts. 884 e seguintes/CC/03.

Este é o magistério de Pontes de Miranda, que em seu Tratado de Direito Privado, parágrafos 1.486 e 1.535, assim sentencia: "Também nas compras e vendas, tal cláusula de decaimento seria nula, entre outras razões, por infringir o limite que a lei marcou à cláusula de pena convencional. A cláusula de decaimento é, de qualquer maneira, cláusula nula. A cláusula de decaimento não tem qualquer aplicação válida e nem produz efeitos. Não se pode mesmo pensar em salvá-la, como pena convencional até o limite legal".

No mesmo sentido são os magistérios de Orlando Gomes e de Wilson Batalha.Igualmente, é o posicionamento seguro do Desembargador José Osório de Azevedo Jr., em sua clássica obra Compromisso de Compra e Venda, 3ª ed., Malheiros, pg. 176, que assim pontifica: "A matéria é nova e exige amadurecimento. Por ora, ficamos apenas com a certeza de que a cláusula de decaimento tornou-se írrita nos regimes de incorporação imobiliária e do loteamento. As conseqüências serão apuradas de conformidade, em primeiro lugar, com os princípios do próprio Código de Defesa do Consumidor, e após, segundo os preceitos das leis respectivas e do direito comum".

Da mesma forma, é o pensamento do Prof. Alberto do Amaral Jr., in Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, Ed. 1991, pg. 202, verbis: "em se tratando de compromisso de venda e compra de imóveis, a inexecução do contrato pelo compromissário, por interrupção no pagamento das prestações, não é motivo de perda das prestações já pagas, devendo os danos ser fixados previamente, mediante a estipulação de cláusula penal obrigatória. O compromissário terá direito de receber as prestações pagas, acrescidas de juros estipulados".

No mesmo sentido é a construção pretoriana, inclusive do E. TJSP, que em dois Arestos, o primeiro da lavra do Des. José Osório, publicada na RJTJSP 101/66 e o segundo do Des. Ruy Camilo, in RJTJSP 114/82, deram ganho de causa ao promissário comprador, determinando a devolução, pelo promitente, das quantias pagas.

É que a cláusula penal, cf. determinado pela Lei da Usura (D. 22.626/33), que ainda vigora, determina que a mesma não poderá ultrapassar a 10% do valor do contrato. E, no caso em tela, a Ré está exigindo uma multa de cem por cento, ou seja, de perda total das parcelas pagas pelos Autores, cf. Cláusula 9ª do incluso contrato.

 

III. Do Pedido:

Ex positis, é a presente Ação de Rescisão de Contrato, pelo Rito Ordinário, para requerer a citação da Ré, na pessoa de seu representante legal, para que, no prazo legal, apresente Resposta, pena de revelia, julgando-se-a totalmente Procedente, para o fim de ser declarado rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes ora litigantes, determinando-se que a Ré devolva aos Autores a quantia de R$ 30.745,86, devidamente acrescida de juros e de correção monetária, desde o seu efetivo pagamento, cf. recibos inclusos, mais custas e Honorários Advocatícios, na forma da legislação supracitada.

Dá-se à presente o valor de R$ 30.745,86 (colocar por extenso).

 

 

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