O mais antigo, denominado “sistema romano”, na realidade provém do chamado “Antigo Testamento” judaico, contendo as “10 Tábuas da Lei”, porque foi encampado pelo “Direito Justinianeu”, ou seja, a codificação do Direito elaborada no Império Romano, no reinado do Imperador Justiniano (“Corpus Juris Civilis”), e dava ênfase à tradição solene (“traditionibus, non nudis pactis, dominia rerum transferuntur” – pela tradição e não por simples contrato transfere-se o domínio das coisas); o mais antigo exemplo, contendo todos os elementos ainda hoje indispensáveis a uma escritura pública, é o episódio bíblico de Abraão adquirindo uma sepultura para sua mulher, Sarah: “res, consensus et proetium”, identificação das partes, na presença de testemunhas, e solenemente, perante um “tabelio”, em local público;

O “sistema francês”, porque instituído pelo código napoleônico, adotado em quase toda a Europa e daí para as colônias das potências européias da época (inclusive Portugal e Brasil), buscando simplificar esse procedimento, e no qual a transferência da propriedade decorria do próprio contrato (ou escritura); vem dessa época a praxe de se consignar que a transferência de todo domínio, posse, direito e ação, se dava “por força desta escritura”, etc. A prova do domínio era a escritura.

E finalmente, o “sistema germânico”, porquanto, na Alemanha, já havia sido detectado que, podendo a escritura ser lavrada em qualquer lugar, tornava-se difícil obter informação segura tanto sobre o domínio dos imóveis, quanto sobre a existência, ou não, de ônus gravando-os; pelo que se instituiu o “registro imobiliário”, sempre no lugar onde se situa o imóvel, destinado a operar a transferência do domínio e a tornar os ônus que gravam o imóvel oponível contra terceiros, assegurando a publicidade. A força probante passou a ser a certidão do registro da escritura.

Na codificação do Direito Civil brasileiro, introduzida pelo Código Civil de 1.916, compatibilizaram-se os   sistemas francês e alemão: o direito pessoal (“jus ad rem”) decorre da escritura pública, de caráter obrigatório, sendo da “substância” do ato; porém, o direito real (“jus in re”) - a transferência do domínio - fica condicionado ao registro dessa escritura no Registro imobiliário competente. Daí a nova versão: quem não registra não é dono (ou seja, proprietário), que algum publicitário, mais recentemente e em feliz expressão, transformou na afirmativa: “Só é dono quem registra”.

Portanto, o Código Civil insere, entre os chamados “registros públicos”, o REGISTRO DE IMÓVEIS, com os objetivos de concretizar a transmissão da propriedade imobiliária e de assegurar a oponibilidade dos direitos reais perante terceiros (“erga omnes”); tal é a força desse registro, em nosso meio, que os próprios títulos judiciais ficam sujeitos a ele, para operarem a transmissão da propriedade.

O Registro de Imóveis foi inicialmente regulamentado pelo Decreto Legislativo 4.827, de 7 de fevereiro de 1.923; posteriormente, pelo Decreto 4.857, de 9 de novembro de 1.939; e, hoje em dia, pela Lei Federal 6.015, de 31 de dezembro de 1.973, recepcionada pela Lei Federal nº 8.935, de 18 de novembro de 1.994; legislação essa que, infelizmente, tem sofrido alterações, deturpando-lhe totalmente as nobres finalidades para as quais foi instituído, como guardião da propriedade imobiliária.

O Autor é Oficial do 6º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Belo Horizonte.