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Direito

12/06/2012  |  domtotal.com

Donos de cobertura têm cobrança de taxa de condomínio diferenciada

Por Daniela Galvão
Redação Dom Total

Entre os imóveis bastante procurados hoje por várias pessoas está a cobertura duplex. No entanto, é preciso que o comprador fique atento para o fato de que a taxa de condomínio dessa cobertura é cobrada de forma distinta dos demais apartamentos. Regra geral o pagamento dos valores devidos por cada condômino deve ser feito na medida da fração ideal de sua unidade. As despesas ordinárias somente podem ser divididas de outra forma se houver previsão expressa na Convenção do Condomínio. É o que está previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e que tem dominado a jurisprudência.

O procurador da Fazenda Nacional, professor de Direito Civil e coordenador do mestrado em Direito Ambiental da Escola Superior Dom Helder Câmara, Élcio Nacur Rezende, esclarece que esse é o entendimento que prevalece. “Existem decisões minoritárias segundo as quais, embora haja frações ideais diversas dentro de um edifício, todos os proprietários das unidades devem pagar o mesmo valor de taxa condominial. Mas não há uma mudança jurisprudencial na interpretação do artigo 1.336, I. Apenas excepcionalmente tem se relativizado essa imposição legal”.

A corrente minoritária que defende que as despesas ordinárias devem ser divididas igualmente entre todos os moradores se baseiam no princípio da boa-fé objetiva e na impossibilidade de enriquecimento ilícito pelos outros condôminos e uso idêntico para todos, sejam donos de unidades tipo ou coberturas, de maneira que os benefícios auferidos com as despesas são utilizados de forma exatamente igual em cada unidade. Para Élcio Nacur, o que deve ser verificado não é o que efetivamente um condômino utiliza, mas sim o que potencialmente poderia usar.

“Se no edifício existe uma piscina, pouco importa se determinado morador a utiliza ou não por questões pessoais. Ele deverá, na medida em que é posta a sua disposição, pagar por sua conservação”. Ele explica que o problema surge quando uma unidade não tem acesso à determinada comodidade. Nesse caso, não seria imputável a um condômino o dever de pagar pelas despesas de uma comodidade que não tem acesso.

De acordo com o procurador da Fazenda Nacional e professor da Dom Helder, outro exemplo comum se refere ao número de pessoas que moram em um apartamento. “Pouco importa a quantidade de moradores e sim o que se denomina de ‘obrigação propter rem’, pois a obrigação não é pessoal e sim uma obrigação ‘em razão da coisa’. Ou seja, paga-se a taxa condominial por ser proprietário de um bem e não por ter um vínculo pessoal com outrem, no caso, a administração condominial”.

Ele explica que a convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quando um documento é levado a registro, ele se torna público e, portanto, qualquer pessoa poderá ter acesso a seu conteúdo. “Qualquer proprietário ou possuidor de uma unidade imobiliária condominial deve ler atentamente a convenção de condomínio para se conscientizar de seus deveres e direitos”.

Na opinião de Élcio Nacur, como uma pessoa ao adquirir uma unidade tem a seu dispor a convenção de condomínio, não há fundamento para alegar que foi iludido no critério de fixação do rateio de despesas, afastando o argumento de ausência de boa-fé objetiva. “Ninguém deixa de cumprir o direito alegando que o desconhece”. Ele orienta as pessoas que têm interesse em comprar uma cobertura duplex a, inicialmente, irem ao Cartório de Registro de Imóveis e ler integralmente a Matrícula Imobiliária, onde constam todas as informações do imóvel. “Além disso, deve-se ler a convenção de instituição do condomínio, a convenção do condomínio e o regimento interno”.
Redação Dom Total



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Comentários

Getúlio Rodrigues | 05/12/2012 20:49
Não é justo que as despesas ordinárias, onde todos são beneficiados igualmente, tais como porteiro, jardineiro, elevador, etc, sejam divididas de forma diferenciada. É o mesmo que punir o proprietário porque comprou uma unidade maior.
responder comentário Responder Getúlio Rodrigues
Advogado | 27/01/2014 14:37
Getúlio Rodrigues, pelo movimento da Constitucionalizacao do Direito Civil, conseqüência do principio da Eficacia Horizontal dos Principios Consititucionais, principalmente os atinentes a dignidade da pessoa humana, direitos e garantias individuais, etc..enfim, aplica-se e mitiga-se a forca da lei civiliza em face daqueles. No código civil antigo, previa-se essa divisão por fracao, pois na epoca entendia-se que as coberturas eram maiores, abrigavam mais pessoas, que consequentemente iriam utilizar ou poderiam utilizar mais os serviços, alem de na época nem se pensar em hidrometro individual, etc... Em 2002 o legislador (e sabemos como são qualificados nossos legisladores) não atentaram pras mudanças tecnológicas e sociais. Hoje temos hidrometro individual, energia individual e muitas coberturas tem 1..2 moradores enquanto que ap tipo 20 em beliches etc, ate porque o ap tipo tende a atender famílias com menor renda, logo, menos planejamento familiar e mais moradores e filhos. Filhos est
Gabriel Lamas | 11/06/2013 19:04
Getúlio Rodrigues, inclusive porque pagar dobrado despesas do elevador (que normalmente não são poucas) se normalmente ele só chega até o primeiro andar da cobertura?? sem falar no resto....



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