Direito

12/06/2012 | domtotal.com

Donos de cobertura têm cobrança de taxa de condomínio diferenciada


Convenção de condomínio pode trazer outras formas de rateio das despesas
Convenção de condomínio pode trazer outras formas de rateio das despesas
Por Daniela Galvão
Redação Dom Total

Entre os imóveis bastante procurados hoje por várias pessoas está a cobertura duplex. No entanto, é preciso que o comprador fique atento para o fato de que a taxa de condomínio dessa cobertura é cobrada de forma distinta dos demais apartamentos. Regra geral o pagamento dos valores devidos por cada condômino deve ser feito na medida da fração ideal de sua unidade. As despesas ordinárias somente podem ser divididas de outra forma se houver previsão expressa na Convenção do Condomínio. É o que está previsto no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil e que tem dominado a jurisprudência.

O procurador da Fazenda Nacional, professor de Direito Civil e coordenador do mestrado em Direito Ambiental da Escola Superior Dom Helder Câmara, Élcio Nacur Rezende, esclarece que esse é o entendimento que prevalece. “Existem decisões minoritárias segundo as quais, embora haja frações ideais diversas dentro de um edifício, todos os proprietários das unidades devem pagar o mesmo valor de taxa condominial. Mas não há uma mudança jurisprudencial na interpretação do artigo 1.336, I. Apenas excepcionalmente tem se relativizado essa imposição legal”.

A corrente minoritária que defende que as despesas ordinárias devem ser divididas igualmente entre todos os moradores se baseiam no princípio da boa-fé objetiva e na impossibilidade de enriquecimento ilícito pelos outros condôminos e uso idêntico para todos, sejam donos de unidades tipo ou coberturas, de maneira que os benefícios auferidos com as despesas são utilizados de forma exatamente igual em cada unidade. Para Élcio Nacur, o que deve ser verificado não é o que efetivamente um condômino utiliza, mas sim o que potencialmente poderia usar.

“Se no edifício existe uma piscina, pouco importa se determinado morador a utiliza ou não por questões pessoais. Ele deverá, na medida em que é posta a sua disposição, pagar por sua conservação”. Ele explica que o problema surge quando uma unidade não tem acesso à determinada comodidade. Nesse caso, não seria imputável a um condômino o dever de pagar pelas despesas de uma comodidade que não tem acesso.

De acordo com o procurador da Fazenda Nacional e professor da Dom Helder, outro exemplo comum se refere ao número de pessoas que moram em um apartamento. “Pouco importa a quantidade de moradores e sim o que se denomina de ‘obrigação propter rem’, pois a obrigação não é pessoal e sim uma obrigação ‘em razão da coisa’. Ou seja, paga-se a taxa condominial por ser proprietário de um bem e não por ter um vínculo pessoal com outrem, no caso, a administração condominial”.

Ele explica que a convenção de condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quando um documento é levado a registro, ele se torna público e, portanto, qualquer pessoa poderá ter acesso a seu conteúdo. “Qualquer proprietário ou possuidor de uma unidade imobiliária condominial deve ler atentamente a convenção de condomínio para se conscientizar de seus deveres e direitos”.

Na opinião de Élcio Nacur, como uma pessoa ao adquirir uma unidade tem a seu dispor a convenção de condomínio, não há fundamento para alegar que foi iludido no critério de fixação do rateio de despesas, afastando o argumento de ausência de boa-fé objetiva. “Ninguém deixa de cumprir o direito alegando que o desconhece”. Ele orienta as pessoas que têm interesse em comprar uma cobertura duplex a, inicialmente, irem ao Cartório de Registro de Imóveis e ler integralmente a Matrícula Imobiliária, onde constam todas as informações do imóvel. “Além disso, deve-se ler a convenção de instituição do condomínio, a convenção do condomínio e o regimento interno”.


Redação Dom Total

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